Quand on loue ou poss\u00e8de un local pour y exercer une activit\u00e9 professionnelle \u00e0 Paris, la question de l’assurance se pose rarement en ces termes clairs : que couvre r\u00e9ellement une multirisque professionnelle, et est-elle vraiment obligatoire ? Entre les clauses du bail commercial, les exigences des assureurs et les particularit\u00e9s des immeubles anciens qui composent une bonne partie du parc parisien, la r\u00e9ponse m\u00e9rite d’\u00eatre d\u00e9taill\u00e9e avant de signer un contrat.<\/p>\n
Contrairement \u00e0 l’assurance habitation du locataire, qui d\u00e9coule d’une obligation l\u00e9gale explicite pour les logements, aucun texte n’impose de fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 un professionnel d’assurer ses locaux. Il n’existe pas, pour le bail commercial, d’\u00e9quivalent de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 qui rend l’assurance habitation obligatoire pour un logement lou\u00e9.<\/p>\n
Dans la pratique, l’assurance des locaux professionnels devient n\u00e9anmoins incontournable pour une autre raison : c’est le bail commercial lui-m\u00eame, r\u00e9dig\u00e9 par le bailleur, qui impose presque syst\u00e9matiquement au locataire de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, d\u00e9g\u00e2t des eaux) et de justifier chaque ann\u00e9e d’une attestation en cours de validit\u00e9. Cette clause est une pratique de march\u00e9 g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e plut\u00f4t qu’une obligation l\u00e9gale directe \u2014 mais son absence expose le locataire professionnel \u00e0 un risque financier consid\u00e9rable en cas de sinistre, et son non-respect peut constituer un manquement contractuel vis-\u00e0-vis du bailleur.<\/p>\n
Un point technique \u00e0 conna\u00eetre si le bail est ancien : l’ajout, en cours de bail, d’une nouvelle obligation d’assurance peut, dans certaines conditions, \u00eatre pris en compte dans le calcul du d\u00e9plafonnement du loyer lors du renouvellement (articles L. 145-33 3\u00b0 et R. 145-8 du Code de commerce) \u2014 une nuance qui illustre que cette clause n’est jamais purement accessoire dans la relation bailleur-locataire.<\/p>\n
La multirisque professionnelle (MRP) n’est pas un contrat l\u00e9galement d\u00e9fini avec un contenu impos\u00e9 : c’est un package construit par les assureurs, qui combine en g\u00e9n\u00e9ral plusieurs garanties autour d’un socle commun :<\/p>\n
Le contenu exact et les plafonds varient largement d’un assureur \u00e0 l’autre : il s’agit de garanties usuelles du march\u00e9, \u00e0 comparer contrat par contrat plut\u00f4t qu’\u00e0 consid\u00e9rer comme un standard impos\u00e9.<\/p>\n
En cas d’incendie ou de d\u00e9g\u00e2t des eaux caus\u00e9 par le local professionnel, deux logiques juridiques distinctes s’appliquent selon la personne qui subit le dommage. Vis-\u00e0-vis du bailleur, le locataire est pr\u00e9sum\u00e9 responsable de l’incendie survenu dans les locaux qu’il occupe, sauf s’il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou que le feu a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9 par une propri\u00e9t\u00e9 voisine (article 1733 du Code civil) ; en pr\u00e9sence de plusieurs locataires dans le m\u00eame immeuble, cette responsabilit\u00e9 se r\u00e9partit entre eux en fonction de la valeur locative de leurs locaux respectifs (article 1734).<\/p>\n
Ces deux articles r\u00e9gissent le rapport entre bailleur et locataire \u2014 ils ne s’appliquent pas directement aux tiers ext\u00e9rieurs au bail, comme un commerce ou un appartement voisin touch\u00e9 par le sinistre. Pour ces tiers, c’est le r\u00e9gime de droit commun de la responsabilit\u00e9 civile d\u00e9lictuelle (article 1240 du Code civil) qui s’applique, ce qui suppose en principe de d\u00e9montrer une faute. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment ce qui rend la garantie responsabilit\u00e9 civile de la multirisque professionnelle utile au-del\u00e0 du simple confort : elle prend en charge la d\u00e9fense et l’indemnisation face \u00e0 ces recours de voisinage, que la faute soit ou non facilement d\u00e9montrable.<\/p>\n
Une partie significative des locaux professionnels du 8e arrondissement et des quartiers centraux parisiens se trouve dans des immeubles anciens, de type haussmannien. Aucun texte r\u00e9glementaire ne traite sp\u00e9cifiquement de ces b\u00e2timents en mati\u00e8re d’assurance, mais plusieurs caract\u00e9ristiques, r\u00e9guli\u00e8rement relev\u00e9es par les professionnels du secteur (assureurs, courtiers, syndics), m\u00e9ritent d’\u00eatre anticip\u00e9es lors du choix des garanties : des planchers et charpentes en bois plus sensibles \u00e0 la propagation d’un incendie que le b\u00e9ton d’une construction r\u00e9cente, une plomberie parfois v\u00e9tuste augmentant statistiquement le risque de fuite, et l’absence fr\u00e9quente de compteurs d’eau divisionnaires par lot, qui peut compliquer l’identification de l’origine d’un d\u00e9g\u00e2t des eaux et donc l’expertise du sinistre.<\/p>\n
Ces \u00e9l\u00e9ments restent des constats empiriques de march\u00e9, pas des donn\u00e9es chiffr\u00e9es ou r\u00e9glementaires \u2014 mais ils justifient concr\u00e8tement de v\u00e9rifier, avant de souscrire, que les plafonds de garantie d\u00e9g\u00e2t des eaux et incendie sont adapt\u00e9s \u00e0 un immeuble ancien, et que le contrat pr\u00e9voit une prise en charge correcte des frais de recherche de fuite, souvent sous-\u00e9valu\u00e9s dans les contrats d’entr\u00e9e de gamme.<\/p>\n
Sur le plan de la sinistralit\u00e9 globale, France Assureurs publie chaque ann\u00e9e des donn\u00e9es sur l’assurance de dommages aux biens des professionnels : en 2025, le secteur artisans-commer\u00e7ants-prestataires affichait un ratio sinistres\/cotisations de 51 %, en net recul par rapport \u00e0 2024 (61 %), une ann\u00e9e marqu\u00e9e notamment par une forte pluviom\u00e9trie. Ces chiffres agr\u00e9g\u00e9s ne permettent toutefois pas d’isoler la part sp\u00e9cifique du d\u00e9g\u00e2t des eaux ou de l’incendie, ni d’\u00e9tablir une statistique propre \u00e0 Paris ou aux immeubles anciens \u2014 ils donnent seulement une tendance de march\u00e9 \u00e0 l’\u00e9chelle nationale.<\/p>\n
Face \u00e0 la vari\u00e9t\u00e9 des garanties, des exclusions et des plafonds propos\u00e9s d’un assureur \u00e0 l’autre, et face aux sp\u00e9cificit\u00e9s d’un local ancien, le courtier en assurance, inscrit \u00e0 l’ORIAS, est soumis \u00e0 un devoir de conseil renforc\u00e9 (articles L. 521-1 \u00e0 L. 521-4 du Code des assurances) : il doit s’informer pr\u00e9cis\u00e9ment des caract\u00e9ristiques du local (ann\u00e9e de construction, mat\u00e9riaux, historique de sinistres, pr\u00e9sence de compteurs divisionnaires) avant de recommander un contrat, et motiver ce choix par \u00e9crit. Contrairement \u00e0 un agent g\u00e9n\u00e9ral li\u00e9 \u00e0 un seul assureur, il peut comparer plusieurs offres du march\u00e9 pour ajuster les garanties au profil r\u00e9el du local plut\u00f4t qu’\u00e0 un contrat standardis\u00e9.<\/p>\n
Pour construire une protection compl\u00e8te de votre activit\u00e9 professionnelle, consultez aussi notre page d\u00e9di\u00e9e \u00e0 la responsabilit\u00e9 civile professionnelle<\/a>, ainsi que nos articles sur le courtier assurance entreprise \u00e0 Paris 8<\/a>, sur l\u2019assurance flotte automobile pour les entreprises (voir l\u2019article<\/a>) et sur la cyber-assurance pour les PME<\/a>.<\/p>\n Non, il n’existe pas d’obligation l\u00e9gale g\u00e9n\u00e9rale \u00e9quivalente \u00e0 celle qui s’applique \u00e0 l’habitation. En pratique, c’est le bail commercial qui impose presque toujours cette assurance au locataire, sous forme de clause contractuelle, avec obligation de fournir une attestation chaque ann\u00e9e.<\/p>\n<\/details>\n Le r\u00e9gime juridique applicable d\u00e9pend du lien avec le voisin sinistr\u00e9 : entre locataire et bailleur, une pr\u00e9somption de responsabilit\u00e9 peut jouer (article 1733 du Code civil) ; \u00e0 l’\u00e9gard d’un tiers ext\u00e9rieur au bail, c’est le droit commun de la responsabilit\u00e9 civile qui s’applique, ce qui suppose de d\u00e9montrer une faute. La garantie responsabilit\u00e9 civile de la multirisque professionnelle prend en charge ces situations.<\/p>\n<\/details>\n Non, il s’agit g\u00e9n\u00e9ralement d’une garantie optionnelle, \u00e0 souscrire en compl\u00e9ment du socle de base (incendie, d\u00e9g\u00e2t des eaux, vol, RC exploitation). Elle est particuli\u00e8rement recommand\u00e9e pour une activit\u00e9 qui ne peut pas fonctionner \u00e0 distance en cas de fermeture temporaire du local.<\/p>\n<\/details>\nFoire aux questions<\/h2>\n
Une assurance multirisque professionnelle est-elle l\u00e9galement obligatoire pour un local commercial ?<\/summary>\n
Que se passe-t-il si mon local professionnel cause un d\u00e9g\u00e2t des eaux chez un voisin ?<\/summary>\n
La perte d’exploitation est-elle incluse automatiquement dans une multirisque professionnelle ?<\/summary>\n