Quand on loue ou possède un local pour y exercer une activité professionnelle à Paris, la question de l’assurance se pose rarement en ces termes clairs : que couvre réellement une multirisque professionnelle, et est-elle vraiment obligatoire ? Entre les clauses du bail commercial, les exigences des assureurs et les particularités des immeubles anciens qui composent une bonne partie du parc parisien, la réponse mérite d’être détaillée avant de signer un contrat.
Une obligation qui vient (presque toujours) du bail, pas directement de la loi
Contrairement à l’assurance habitation du locataire, qui découle d’une obligation légale explicite pour les logements, aucun texte n’impose de façon générale à un professionnel d’assurer ses locaux. Il n’existe pas, pour le bail commercial, d’équivalent de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 qui rend l’assurance habitation obligatoire pour un logement loué.
Dans la pratique, l’assurance des locaux professionnels devient néanmoins incontournable pour une autre raison : c’est le bail commercial lui-même, rédigé par le bailleur, qui impose presque systématiquement au locataire de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux) et de justifier chaque année d’une attestation en cours de validité. Cette clause est une pratique de marché généralisée plutôt qu’une obligation légale directe — mais son absence expose le locataire professionnel à un risque financier considérable en cas de sinistre, et son non-respect peut constituer un manquement contractuel vis-à-vis du bailleur.
Un point technique à connaître si le bail est ancien : l’ajout, en cours de bail, d’une nouvelle obligation d’assurance peut, dans certaines conditions, être pris en compte dans le calcul du déplafonnement du loyer lors du renouvellement (articles L. 145-33 3° et R. 145-8 du Code de commerce) — une nuance qui illustre que cette clause n’est jamais purement accessoire dans la relation bailleur-locataire.
Ce que couvre concrètement une assurance multirisque locaux professionnels
La multirisque professionnelle (MRP) n’est pas un contrat légalement défini avec un contenu imposé : c’est un package construit par les assureurs, qui combine en général plusieurs garanties autour d’un socle commun :
- Incendie et explosion, ainsi que les dégâts causés par la fumée ou l’eau utilisée pour l’extinction ;
- Dégât des eaux, qu’il s’agisse d’une fuite interne au local ou d’un sinistre provenant d’un logement ou d’un local voisin ;
- Vol et vandalisme, souvent avec une exigence de moyens de protection minimaux (serrures, alarme) selon la valeur du matériel assuré ;
- Bris de glace, particulièrement pertinent pour une vitrine commerciale ou un local en rez-de-chaussée ;
- Responsabilité civile exploitation, qui couvre les dommages causés à des tiers (clients, livreurs, passants) du fait de l’activité elle-même ;
- Perte d’exploitation, en option, pour compenser la perte de chiffre d’affaires si l’activité doit s’arrêter après un sinistre majeur.
Le contenu exact et les plafonds varient largement d’un assureur à l’autre : il s’agit de garanties usuelles du marché, à comparer contrat par contrat plutôt qu’à considérer comme un standard imposé.
Sinistre et recours des voisins : ce que dit le Code civil
En cas d’incendie ou de dégât des eaux causé par le local professionnel, deux logiques juridiques distinctes s’appliquent selon la personne qui subit le dommage. Vis-à-vis du bailleur, le locataire est présumé responsable de l’incendie survenu dans les locaux qu’il occupe, sauf s’il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou que le feu a été communiqué par une propriété voisine (article 1733 du Code civil) ; en présence de plusieurs locataires dans le même immeuble, cette responsabilité se répartit entre eux en fonction de la valeur locative de leurs locaux respectifs (article 1734).
Ces deux articles régissent le rapport entre bailleur et locataire — ils ne s’appliquent pas directement aux tiers extérieurs au bail, comme un commerce ou un appartement voisin touché par le sinistre. Pour ces tiers, c’est le régime de droit commun de la responsabilité civile délictuelle (article 1240 du Code civil) qui s’applique, ce qui suppose en principe de démontrer une faute. C’est précisément ce qui rend la garantie responsabilité civile de la multirisque professionnelle utile au-delà du simple confort : elle prend en charge la défense et l’indemnisation face à ces recours de voisinage, que la faute soit ou non facilement démontrable.
Locaux professionnels dans un immeuble haussmannien : des vigilances supplémentaires
Une partie significative des locaux professionnels du 8e arrondissement et des quartiers centraux parisiens se trouve dans des immeubles anciens, de type haussmannien. Aucun texte réglementaire ne traite spécifiquement de ces bâtiments en matière d’assurance, mais plusieurs caractéristiques, régulièrement relevées par les professionnels du secteur (assureurs, courtiers, syndics), méritent d’être anticipées lors du choix des garanties : des planchers et charpentes en bois plus sensibles à la propagation d’un incendie que le béton d’une construction récente, une plomberie parfois vétuste augmentant statistiquement le risque de fuite, et l’absence fréquente de compteurs d’eau divisionnaires par lot, qui peut compliquer l’identification de l’origine d’un dégât des eaux et donc l’expertise du sinistre.
Ces éléments restent des constats empiriques de marché, pas des données chiffrées ou réglementaires — mais ils justifient concrètement de vérifier, avant de souscrire, que les plafonds de garantie dégât des eaux et incendie sont adaptés à un immeuble ancien, et que le contrat prévoit une prise en charge correcte des frais de recherche de fuite, souvent sous-évalués dans les contrats d’entrée de gamme.
Sur le plan de la sinistralité globale, France Assureurs publie chaque année des données sur l’assurance de dommages aux biens des professionnels : en 2025, le secteur artisans-commerçants-prestataires affichait un ratio sinistres/cotisations de 51 %, en net recul par rapport à 2024 (61 %), une année marquée notamment par une forte pluviométrie. Ces chiffres agrégés ne permettent toutefois pas d’isoler la part spécifique du dégât des eaux ou de l’incendie, ni d’établir une statistique propre à Paris ou aux immeubles anciens — ils donnent seulement une tendance de marché à l’échelle nationale.
Pourquoi passer par un courtier pour choisir sa multirisque professionnelle
Face à la variété des garanties, des exclusions et des plafonds proposés d’un assureur à l’autre, et face aux spécificités d’un local ancien, le courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS, est soumis à un devoir de conseil renforcé (articles L. 521-1 à L. 521-4 du Code des assurances) : il doit s’informer précisément des caractéristiques du local (année de construction, matériaux, historique de sinistres, présence de compteurs divisionnaires) avant de recommander un contrat, et motiver ce choix par écrit. Contrairement à un agent général lié à un seul assureur, il peut comparer plusieurs offres du marché pour ajuster les garanties au profil réel du local plutôt qu’à un contrat standardisé.
Aller plus loin
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Foire aux questions
Une assurance multirisque professionnelle est-elle légalement obligatoire pour un local commercial ?
Non, il n’existe pas d’obligation légale générale équivalente à celle qui s’applique à l’habitation. En pratique, c’est le bail commercial qui impose presque toujours cette assurance au locataire, sous forme de clause contractuelle, avec obligation de fournir une attestation chaque année.
Que se passe-t-il si mon local professionnel cause un dégât des eaux chez un voisin ?
Le régime juridique applicable dépend du lien avec le voisin sinistré : entre locataire et bailleur, une présomption de responsabilité peut jouer (article 1733 du Code civil) ; à l’égard d’un tiers extérieur au bail, c’est le droit commun de la responsabilité civile qui s’applique, ce qui suppose de démontrer une faute. La garantie responsabilité civile de la multirisque professionnelle prend en charge ces situations.
La perte d’exploitation est-elle incluse automatiquement dans une multirisque professionnelle ?
Non, il s’agit généralement d’une garantie optionnelle, à souscrire en complément du socle de base (incendie, dégât des eaux, vol, RC exploitation). Elle est particulièrement recommandée pour une activité qui ne peut pas fonctionner à distance en cas de fermeture temporaire du local.
Les immeubles haussmanniens présentent-ils un risque assurance plus élevé ?
Il n’existe pas de texte réglementaire ou de statistique officielle isolant ce facteur, mais les professionnels du secteur relèvent des caractéristiques qui peuvent augmenter le risque ou compliquer l’expertise en cas de sinistre (structures en bois, plomberie ancienne, absence de compteurs divisionnaires). Il est recommandé d’en tenir compte dans le choix des plafonds de garantie plutôt que de considérer ce facteur comme purement anecdotique.
Pourquoi passer par un courtier plutôt que de souscrire directement auprès d’un assureur ?
Le courtier est soumis à un devoir de conseil légal (articles L. 521-1 à L. 521-4 du Code des assurances) qui l’oblige à analyser les caractéristiques précises du local avant de recommander un contrat, et il peut comparer plusieurs assureurs plutôt que de proposer une offre unique, contrairement à un agent général.
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